Viele Anleger wissen nicht, dass sie auch länger als drei Jahre nach der Pleite eines Immobilienfonds noch Schadenersatz fordern können. Dabei kommt es auf die einzelnen Beratungsfehler an, die wir gerne für Sie überprüfen.
Viele Kunden wurden Beispielsweise nicht darüber informiert, dass es zu Provisionsrückflüssen – sogenannten Kickbacks – kam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat inzwischen festgelegt, dass Banken dazu verpflichtet sind, ihre Kunden über den Erhalt von Provisionen und sonstige Zuwendungen aufzuklären.
Ein Schadenersatzanspruch ist aber nicht nur aufgrund der Kickback—Rechtsprechung möglich. Berater sind auch verpflichtet, anleger- und objektgerecht zu beraten. Anlegergerecht bedeutet, dass der Fonds zu den Anlagezielen, dem Vermögen und den bisherigen Anlagen des Kunden passen muss – wenn zum Beispiel das anzulegende Geld für die Altersvorsorge gebraucht wird, darf der Berater keine Anlage mit hohem Verlustrisiko empfehlen. Objektgerecht bedeutet, dass der Kunde über die wesentlichen Eigenarten und Risiken der Anlage aufgeklärt werden muss – der Kunde sollte beispielsweise erfahren, ob es ein Totalverlust-Risiko gibt.
Außerdem muss die, empfohlene Anlage auf Plausibiltät überprüft werden. Bankgebundene Berater müssen die Anlagen sogar intensiver, mit banküblichem, kritischem Sachverstand unter die Lupe nehmen. Dazu sind Berater verpflichtet, die Wirtschaftspresse im Blick zu behalten. Fonds die mehrfach negativ bewertet wurden, dürfen - ohne darauf hinzuweisen - nicht empfohlen werden.
Ein belastbarer Beratungsfehler genügt bereits für einen Schadenersatzanspruch. Der Einzelfall muss aber genau geprüft werden. Das machen wir gerne für Sie!
Ein großes Ärgernis für Anleger sind Rückforderungen aus Ausschüttungen. Wir erklären ihnen hier, wie sie gegen diese vorgehen können.
Das sind die bekanntesten Immobilienfonds:
Offene Immobilienfonds galten sehr lange als gute Geldanlage, bis die Finanzkrise im Jahr 2008 gezeigt hat, wie schnell auch solche Geldanlagen zusammenbrechen können. Das Problem war folgendes: Solche Fonds sind Kapitalanlagen, die grundsätzlich jederzeit gehandelt oder zurückgegeben werden können. Immobilienfonds investieren allerdings in Anlageobjekte, die nicht kurzfristig veräußert werden können – schließlich kann sich der Verkauf einer Immobilie über Monate oder Jahre hinziehen. Während der Finanzkrise wollten plötzlich viele Anleger aus Angst vor Verlusten ihre Anteile an solchen Fonds veräußern. Die Barreserven mancher Fonds reichten aber nicht aus, diese vielen, auf einmal in Panik geratenen Anleger auszuzahlen.
Das Problem: Einige Fonds mussten zeitweise geschlossen werden, manche wurden sogar ganz vom Markt genommen und abgewickelt. Das bedeutete für Anleger meist große Verluste. Einerseits kamen sie dann für längere Zeit nicht an ihr Geld, andererseits ging ein zügiger Verkauf von Immobilien während der Finanzkrise oft mit niedrigen Verkaufspreisen einher.
Die zahlreichen Pleiten von Immobilienfonds haben nach der Krise zu gesetzlichen Änderungen geführt, die verhindern, dass offene Immobilienfondsanteile beliebig und zu jedem Zeitpunkt an den Emittenten zurückgegeben werden können:
- Die Mindesthaltedauer von Anteilen beträgt 24 Monate
- Es gibt eine Rückgabeankündigungsfrist: Der Anleger muss die gewünschte Rückgabe der Fondsgesellschaft ankündigen und bekommt ab dann erst nach zwölf Monaten, frühestens aber 24 Monate nach dem Anteilserwerb, sein Geld zurück.
- Wer vor dem 1. Januar 2013 seine Anteile erwarb, kann pro Halbjahr Anteile bis zur Höhe von 30 000 Euro zurückgeben. Für darüber hinausgehende Beträge gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
- Wer zwischen dem 1. Januar und 21. Juli 2013 Anteile erwarb, kann pro Halbjahr jederzeit Anteile bis zur Höhe von 30 000 Euro veräußern, für darüber hinausgehende Beträge galt aber eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Die Rückgabekündigungsfrist beträgt auch hier zwölf Monate.
- Wer diese Regeln umgehen möchte, kann seine Anteile aber unter Umständen über die Börse an einen anderen Anleger börsentäglich verkaufen. Ob das klappt und auch rentabel ist, hängt aber allein von Angebot und Nachfrage ab.
Geschlossene Immobilienfonds richten sich an eine nur begrenzte Zahl von Anlegern und investieren meist zum Beispiel in ein Hotel, ein Einkaufszentrum oder in große Büroimmobilien in Bestlage. Sind alle Anteile des Fonds verkauft, ist der Fonds geschlossen und es können keine neuen Anleger mehr investieren. Solche geschlossenen Immobilienfonds sind zudem meist zeitlich befristet ausgelegt: Ohne dass ein konkreter Verkaufszeitpunkt festgelegt ist, besteht von Anfang an der Plan, die Immobilien nach einer gewissen Haltezeit mit Gewinn zu veräußern und die Anleger auszuzahlen. Das bedeutet: In einem Geschlossenen Fond werden die Anteile nicht frei gehandelt. Sie können während der langjährigen Laufzeit nicht an den Emmitenten zurückgegeben werden. Deshalb gerieten geschlossene Immobilienfonds in der Finanzkrise im Jahr 2008 wesentlich weniger ins Wanken.
Gute geschlossene Fonds konnten in der Vergangenheit Gewinne erzielen, indem sie azyklisch handelten. Das bedeutet zu Zeiten eines schwachen Marktes wurden günstig Immobilien erworben und in Hochzeiten verkauft. Das dadurch Immobilienfonds lange Zeit als gute Anlage galten, hat sich aber auch unter windigen Finanzberatern herumgesprochen, die in der Folge viel Anlegergeld vernichtet haben. Hohe Provisionen und Verwaltungskosten können zudem die Rendite der Anleger gefährden.
Ein weiteres großes Risiko ist, dass manche geschlossene Fonds nicht nur mit dem Anlegergeld arbeiten, sondern auch einen hohen Anteil an Fremdkapital einsetzen. Das kann dann, wenn beispielsweise ein wichtiger Mieter ausfällt, dazu führen, dass ein solcher Fonds schnell zahlungsunfähig wird. Denn den Kapitalkosten stehen dann fehlende Mieteinnahmen gegenüber. Je nachdem, in welcher Gesellschaftsform der Fonds emittiert wurde, kann das sogar eine persönliche Haftung und Nachschusspflicht der Anteilseigner zur Folge haben.
Dazu kommt, dass sich solche Fonds nur auf eine oder wenige Immobilien fokussieren. Entwickeln sich diese schlechter als erwartet, kann es zu hohen Verlusten – bis zum Totalverlust der Einlage kommen.